[heute starte ich mit einer Kolumnenreihe, ich freue mich auf Ihre Diskussionen!]

„Dann kaufen Sie eine Immobilie, das ist eine sichere Anlage“. Bausparwerbespots zeichnen die heile Welt der Familienvilla, Bankplakate offerieren Niedrigzins und „Sicherheit“: Die Immobilie ist schon seit dem letzten New-Economy-Börsencrash wieder total in. Denn was man hat, das hat man. Die Immobilie gilt als wertkonservative und sichere Geldanlage: leider völlig zu unrecht.

Das positive Image der Immobilie ist grundlegend falsch. Dafür gibt es mehrere Gründe:

• Selbst genutzte Immobilien sind keine Anlage, sondern ein Kredit: Bei Kreditvertragslaufzeiten um die 30 Jahre entstehen immens hohe Kosten. Der „Immobiliensparer“ investiert in dieser Zeit mehr in die Begleichung der Zinskosten als in den Wert der Immobilie. Das ist Fakt: Jedes Sparbuch generiert also eine höhere Rendite und das auch noch fast völlig ohne Risiko.

• Kaufen statt Mieten-Milchmädchenrechnung: „Dann musst du im Rentenalter keine Miete mehr zahlen.“ Das ist eine Milchmädchenrechnung. Erstens wird dabei vergessen, dass es auch beim Eigentum „Nebenkosten“ gibt. Und über deren Entwicklung – da beispielsweise bei speziellen Krankenkassenbeträgen auf Immobilieneigentum oftmals staatlich gesteuert – kann niemand ernsthaft eine Prognose abgeben. Zweitens suggeriert diese Annahme, dass eine Immobilie nach 30 Jahren immer noch tipptop in ihrem Zustand ist. Für das neue Dach oder die zeitgemäße Heizungsanlage wird aber schnell ein neuer Kreditvertrag fällig.
• Immobilie steigt nicht im Wert: Eine Immobilie steigt nur dann – mäßig – in ihrem Wert, wenn sie in gutem Zustand gehalten wird. Das kostet aber viel Geld. Wer einmal investiert und danach nie wieder, darf sich über einen realen Wertverlust nicht wundern.
• Immobilie ist sehr immobil: Es steckt schon im Namen und ist leider in Deutschland mehr als nur eine Binsenweisheit. Denn hierzulande fällt die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung im europäischen Vergleich extrem hoch aus, was den „vorzeitigen“ Verkauf einer Immobilie vor Ablauf eines Finanzierungskredits erschwert.
• In guten Lagen ist die Immobilie nicht zwangsläufig eine gute Kapitalanlage: Denn zum einen gelten alle oben genannten Argumente ebenfalls. Und zum anderen bringen bestimmte bauliche Veränderungen – ein neuer Autobahnzubringer – oder auch nur die Umlegung der Flugzeugeinflugsschneise einen realen Lagewertverlust. Und: Städteplanung hält häufig nicht, was sie verspricht. Wer möchte schon gerne heute vorhersagen, was in 30 Jahren für eine Stadt gelten wird.

Nicht viel besser gestaltet es sich mit (offenen oder geschlossenen) Immobilienfonds als Kapitalanlage, die weitere Anlagerisiken bergen. Spätestens seit dem Deutsche-Bank-Desaster mag das wohl auch niemand mehr abstreiten.
Bei einem Immobilieninvestment handelt es sich – anders als es die Werbung und das allgemeine Image vermuten lässt – um eine unsichere Anlageform. Sie ist hochspekulativ, erwirtschaftet während der Kreditlaufzeit keinen einzigen Cent an realen Gewinn und bringt auch hinterher allenfalls eine – kaum vorhersehbare - „Ersparnis“ gegenüber einer Mietzahlung.
Die Immobilie ist nur dann eine gute Kapitalanlage, wenn der Erwerber risikoorientert und pragmatisch die Vergleichsrechnung aufstellt.